Hlavním dlouhodobým faktorem bude demografie. Česká populace stárne, porodnost výrazně klesá a počet lidí v produktivním věku se bude dál snižovat. To bude držet trh práce napjatý, zvyšovat tlak na mzdy a zároveň omezovat potenciál ekonomického růstu. Pro realitní trh to znamená, že poptávka nebude v Česku rozložena rovnoměrně — bude se čím dál více koncentrovat do ekonomicky silných center.
U nemovitostí se očekává výrazná diferenciace podle lokality. V Praze, Brně, Plzni, Hradci Králové a dalších ekonomických centrech bude urbanizace a příliv obyvatel dál podporovat poptávku po bydlení. U těchto lokalit předpokládáme dlouhodobý odhad přirozeného růstu cen nemovitostí kolem 4–5 % ročně, v kratším horizontu i více.
Naopak rizikové budou periferní lokality, zejména tam, kde už dnes žije starší populace, chybí významný zaměstnavatel a není dobré dopravní napojení na větší ekonomické centrum. V těchto oblastech se mohou v příštích letech dostávat na trh nemovitosti vlastněné starší generací, ale poptávka po nich nemusí být dostatečná. Investičně tak tyto lokality mohou dávat čím dál menší smysl.
Z pohledu investorů tedy nebude rozhodující jen samotná cena nemovitosti, ale hlavně demografická a ekonomická perspektiva dané lokality. Prémiové a dobře napojené lokality mohou dál růst, zatímco slabší regiony mohou stagnovat nebo ztrácet atraktivitu.
Návrat k velmi levným hypotékám z minulých let se neočekává. Průměrná hypoteční sazba se pravděpodobně nedostane výrazně pod 4 %. Čtyřprocentní úroveň může být označena spíše za nové dno nebo nový standard, nikoli za přechodnou epizodu. Nabídky některých bank se mohou krátkodobě dostat lehce pod 4 %, ale hypotéky kolem 2–3 % už nejsou v současném ekonomickém prostředí realistickým očekáváním.
Důvodem jsou strukturálně vyšší inflační rizika, deglobalizace, častější ekonomické šoky, napjatý trh práce a mzdové tlaky. To vše bude držet úrokové sazby obecně výše než v předchozí dekádě.
Krátkodobý výhled ČNB tento závěr doplňuje i o aktuální data z trhu. Zpráva o finanční stabilitě – jaro 2026 potvrzuje, že tlak na růst cen obytných nemovitostí zůstává zvýšený.
Podle základního scénáře ČNB by ceny rezidenčních nemovitostí měly v roce 2026 vzrůst o 8,9 % a v roce 2027 o dalších 5,4 %, přičemž k dlouhodobějším průměrům by se dynamika růstu měla vracet až ve druhé polovině roku 2027. Hlavními důvody jsou především slabší nabídka nového bydlení, nízká obratovost existujícího bytového fondu a přetrvávající nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou. ČNB zároveň upozorňuje, že růst cen může do budoucna podporovat také větší aktivita institucionálních investorů a projektů typu built-to-rent, které mohou dále omezovat nabídku bytů určených k vlastnímu bydlení.
Na hypotečním trhu byla aktivita na začátku roku velmi silná, ve druhém čtvrtletí se však začaly objevovat známky zvolnění. Podle ČBA Hypomonitoru klesl objem skutečně nových hypoték bez refinancování z dubnových 44,2 mld. Kč na květnových 38,1 mld. Kč, tedy přibližně o 14 %. Tento vývoj lze spojovat s korekcí po předchozím silném období, efektem předzásobení v souvislosti s dubnovým zpřísněním pravidel pro investiční hypotéky a také s rostoucími sazbami. Průměrná realizovaná sazba nových hypoték vzrostla z 4,43 % v březnu na 4,52 % v dubnu a 4,67 % v květnu. Zpráva ČNB sice neuvádí přímou prognózu hypotečních sazeb, ale potvrzuje, že předchozí pokles sazeb podporoval růst cen nemovitostí, zatímco tento vliv postupně slábne.
