Mimořádné splátky hypotéky

Cena za mimořádnou splátku se liší podle typu a stáří vaší hypotéky. Ke zlevnění výrazně přispěl nový zákon o spotřebitelském úvěru, který se vztahuje i na hypotéky.

Mimořádné splátky dle nového zákona

Nová pravidla se týkají hypoték s pohyblivou sazbou (ty je možné nyní bezplatně splatit kdykoliv), hypoték se smlouvou podepsanou od data 1.12.2016 a starších hypoték, u kterých po tomto datu začalo běžet nové období fixace úrokové sazby.

Podle nových pravidel je možná mimořádná splátka kdykoliv za cenu účelně vynaložených nákladů banky. V březnu 2019 vydala ČNB vysvětlení tohoto pojmu a mimořádná splátka hypotéky díky tomu bude velmi levná i v průběhu období fixace úrokové sazby. 

Účelně vynaložené náklady jsou zejména administrativní náklady, které banky vynaloží z důvodu předčasného splacení (například plat zaměstnance, který zpracovává žádost o předčasné splacení, poplatky za katastr nemovitostí, poštovné, náklady na tisk a kopírování dokumentů, telefonní poplatky či spotřebované kancelářské potřeby). Ušlé úroky, nebo rozdíly v úrokovém výnosu nákladem nebudou. Poplatek za mimořádnou splátku díky tomu vychází ve většině bank na několik stokorun. Pouze v ojedinělých případech některé banky počítají výši poplatku podle vlastního výkladu zákona a poplatek v těchto bankách vychází vyšší - pokud se ale klient ozve, případně pokud se obrátí na soud, banka poplatek téměř vždy sníží nebo vrátí.

V současné době se připravuje novela zákona o spotřebitelském úvěru, která by měla výši poplatku za mimořádnou splátku přesněji vymezit (ve většině případů pak bude poplatek vyšší, než je tomu dnes). Tato novela plánuje stanovit maximální strop pro poplatek na 2% z předčasně splácené částky hypotéky. Pokud novela úspěšně projde parlamentem, očekává se její účinnost nejdříve koncem roku 2023.

V  zákoně o spotřebitelském úvěru je dále několik výjimek, kdy je mimořádná splátka zdarma. Jedná se například o:

  • tříměsíční období před koncem fixace úrokové sazby (resp. po obdržení nabídky nové sazby od stávající banky),
  • měsíc před výročím podpisu úvěrové smlouvy (tedy jednou ročně) je možnost udělat až 25% mimořádnou splátku hypotéky,
  • doplacení úvěru z důvodu úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity (pokud tato skutečnost vede k výraznému snížení schopnosti úvěr splácet),
  • připravovaná novela zákona o spotřebitelském úvěru tento seznam plánuje rozšířit.

Mimořádné splátky "starých" hypoték

U ostatních hypoték (s fixací začínající před 1.12.2016) mají banky ve zvyku účtovat vyšší poplatky (občas přesahují i 5% nebo 10% z předčasně splácené částky). Jedná se tedy jen o minimum aktuálně platných hypoték. Navíc i u "starých" hypoték banky často nabízely v omezené míře bezplatné mimořádné splátky - v takovém případě je to uvedeno ve Vaší úvěrové smlouvě. Pokud si nejste jisti, kontaktujte nás a rádi Vám poradíme. Pokud Vám banka naúčtovala neúměrně vysoký poplatek, můžete s bankou jednat o jeho snížení, případně se obrátit na finančního arbitra

Jak prodat byt s hypotékou?

Prodat byt, na kterém máme hypotéku, je možné a nejedná se o nic složitého. O záměru je potřeba informovat banku a banka vystaví souhlas se splacením úvěru a s vyčíslením zůstatku úvěru k určitému datu (datum si vybereme s alespoň 3-týdenním předstihem). Z prodeje je pak možné hypotéku splatit a banka uvolní svoji zástavu.

Pokud prodáváme byt s hypotékou a náš kupující plánuje financovat koupi rovněž hypotékou - informujeme banku a banka navíc vyhotoví souhlas pro banku kupujícího se zřízením zástavy. Banka kupujícího bude mít dočasně zástavní právo v druhém pořadí za Vaší bankou. Po úhradě kupní ceny (část ceny bude hrazena přímo na účet Vaší stávající banky) se Vaše banka vzdá zástavního práva na prodávané nemovitosti a zástava banky kupujícího postoupí na první místo.

Pokud chceme byt prodat a hypotéku si nechat - i tato varianta je možná. V takovém případě ale potřebujeme jinou nemovitost do zástavy, na kterou před samotným prodejem "přesuneme" zástavu banky. O "přesun" zástavy bude potřeba požádat banku, která nechá vyhotovit odhad nové nemovitosti. Pokud bude hodnota nemovitosti dostatečná, banka s Vámi uzavře dodatek k úvěrové smlouvě o změně nemovitosti zajišťující hypotéku.