ČNB doporučuje zpřísnění limitů u investičních hypoték — co to znamená pro klienty a trh?

Dne 27. 11. 2025 ČNB vydala nové doporučení pro banky, které se týká zejména takzvaných investičních hypoték. Doporučení nevstupuje do platnosti okamžitě, ale začne platit od 1. dubna 2026, a bude se vztahovat pouze na nově poskytované druhy úvěrů.

Co je investiční hypotéka?

Investiční hypotéka je definována jako úvěr poskytnutý za účelem pořízení třetí či další obytné nemovitosti nebo koupě nemovitosti s úmyslem ji pronajímat. Výrazně se tedy liší od hypoték na vlastní bydlení — jde o financování realit jako investice, nikoli pro vlastní užívání.

Co se mění?

Podle nového doporučení by banky měly u investičních hypoték nově:

• omezit poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) na maximálně 70 %.
• omezit výši dluhu žadatele vzhledem k jeho ročnímu příjmu (DTI) na maximálně 7× roční příjem.

Pro běžné hypotéky určené pro vlastní bydlení zůstávají dosavadní hranice — LTV na 80 % (u žadatelů do 36 let až 90 %).

Další ukazatele jako DSTI (podíl měsíčních splátek dluhu k čistému měsíčnímu příjmu) zůstávají pro investiční hypotéky deaktivované.

ČNB zároveň nezměnila požadavky na kapitálové rezervy bank — sazba proticyklické kapitálové rezervy zůstává na 1,25 %.

Proč to ČNB dělá?

Rozhodnutí přichází s ohledem na to, že:

• objem úvěrů na investiční nemovitosti v poslední době roste,
• ceny bytů a domů narůstají vysokým, dvouciferným tempem,
• investiční hypotéky mají obecně vyšší rizikový profil než úvěry na vlastní bydlení — například v případě poklesu cen nemovitostí může být návratnost investice nejistá.

Cílem je podle ČNB „preventivně omezit některá vznikající rizika již ve své počáteční fázi“ a tím snížit potenciál pro kumulaci systémových rizik, které by mohly vést k budoucím destabilizacím.

Možné dopady na trh a klienty

• Pro menšinu investorů — omezení se týká jen části hypotečního trhu: investiční hypotéky jsou dle odhadů ČNB relativně málo časté, zejména pokud jde o třetí a další nemovitost.
• Vyšší nároky na vlastní kapitál a příjmy — zájemci o investiční nemovitost si od dubna 2026 budou muset připravit větší část vlastních prostředků („zálohu“) a mít vyšší poměr příjmů vůči dluhu.
• Zchlazení poptávky po investičních nemovitostech — zpřísnění pravidel může odradit některé spekulanty a investory s vysokou pákou, což by mohlo zpomalit růst cen investičních bytů a domů, případně zpomalit celkovou aktivitu v segmentu investičních nemovitostí.
• Udržení stability trhu a bank — opatření má potenciál přispět k omezení rizika přehřátí trhu a nadměrné zadluženosti domácností, čímž posiluje odolnost bank a snižuje riziko, že by hypoteční trh mohl být zdrojem finanční nestability.

Naopak pro klienty, kteří hypotéku berou na bydlení pro sebe, se nic nemění — standardní limity zůstávají v platnosti.

Shrnutí pro klienty HYPOASISTENT

Pokud uvažujete o hypotéce na nemovitost na investici (např. koupi bytu k pronájmu nebo zvýšení vlastnického portfolia), počítejte s tím, že od dubna 2026 bude banka pravděpodobně vyžadovat vyšší vlastní vklad a přísnější podmínky. Pokud jde o hypotéku na vlastní bydlení, aktuální doporučení ČNB vás přímo neovlivní. Doporučujeme klientům konzultovat své plány včas — zejména ti, kteří neuvažují o investiční nemovitosti, ale o koupi bytu/domu pro vlastní potřebu, mohou využít současného nastavení limitů.