Pavel Velebil, TIDE REALITY s.r.o.: "Myslím, že většině z nás před rokem nepřišlo na mysl, že rok 2016 přinese tak bouřlivý vývoj. Ještě v roce 2013 kupující smlouvali, prodávající slevovali, developeři přicházeli na trh s menšími a levnějšími byty. Kdy došlo vlastně se trend na realitním trhu obrátil? Proč v roce 2016 ceny vystřelily vzhůru?"
Situace na trhu se začala potichu obracet v roce 2014. V době, kdy diskutéři pod články nadále spílali novinářům a naznačovali jejich spojení s „developerskou lobby“ za názor, že ceny bytů jsou již na dně. Ceny spotřebního zboží přestaly klesat mimo jiné po intervenci ČNB a poklesu kursu koruny. Na realitním trhu se trend otočil ve druhé polovině roku 2014, kdy se větší optimismus kupujících spojil s lepší dostupností hypoték.
Ještě na konci roku 2013 ukazoval hypoindex průměrný úrok 3,1 %. Po celý následující rok úrokové sazby hypotečních úvěrů klesaly a na konci roku 2014 tento index ukázal hodnotu 2,4 %. Prémioví klienti v té době již ale byli schopni dosáhnout na sazbu blížící se 2 %. A pokles úrokových sazeb i přes zakolísání v druhé polovině roku 2015 dále pokračoval. Díky snižování úrokových sazeb se zlepšila dostupnost vlastního bydlení zejména pro mladší kupující, kteří používají nízký podíl vlastních zdrojů a významnou část kupní ceny hradí prostřednictvím hypotečního úvěru. Levné hypotéky však nebyly jediným impulsem současného realitního boomu. Lepší dostupnost financování se spojila s odloženou poptávkou z minulých let a celkovým optimismem na realitním trhu. Díky tomu došlo k výraznému nárůstu prodejů i u bytů kupovaných na investici.
Praha je v rámci ČR specifickým realitním trhem. Díky vnitřní migraci (tedy stěhování zejména mladé generace za prací do hlavního města), novému přílivů „expatů“ do České republiky a zvyšující se poptávce mezi studenty se v posledních dvou letech v Praze zvýšily nájmy zejména u menších bytů 1+kk a 2+kk.
V Česku je investice do nemovitostí vnímána jako jedna z nejbezpečnějších. Klesající úroky z vkladů a počínající růst cen bytů vyvolaly proto v Praze značnou poptávku po bytech na investici. Středem zájmu investorů se staly projekty navazující na centrum města (jako je Garden Towers spol. Central Group) anebo projekty u metra (jako je Rezidence Waltrovka, Smart byty Nové Butovice anebo v luxusnější kategorii Rezidence 4U Living).
Rok 2016 začal optimisticky. Nezaměstnanost dále klesala, platy rostly, zatímco úroky hypoték pokračovaly v poklesu. Zvýšení poptávky avizovaly již objemy prodejů a rezervací v lednu a únoru, které jsou obvykle slabšími měsíci z hlediska prodejů. Výrazně se zkrátila doba rozhodování zájemců o nové bydlení. Už v roce 2015 developeři avizovali 7000 prodaných bytů. I když je toto číslo výrazně zkresleno tím, že Ekospol do prodejů započítával i své rezervační smlouvy uzavřené na byty bez územního rozhodnutí, jde o vysoké číslo a díky tomu se v Praze doprodalo i množství bytových jednotek označovaných jako ležáky. V roce 2016 prodeje dále zrychlily. Díky rostoucí poptávce, výprodeji bytů z dříve dokončených projektů a nedostatečné nové nabídce se začala nabídka nových bytů zužovat. Díky kombinaci těchto tří faktorů v roce 2016 začaly v Praze ceny nově stavěných bytů a v reakci na to i ceny starších bytů rychleji růst.
Zužuje se opravdu v Praze nabídka volných bytů? Statistiky říkají, že ano. Za první 3 čtvrtletí roku 2016 bylo prodáno přibližně 4800 bytů v novostavbách. Za stejné období však byla vydána stavební povolení jen na 862 bytů. Rozevírající se nůžky mezi nabídkou a poptávkou jsou zřejmé. I při pohledu na realitní servery je vidět, že nabídka je dnes daleko užší.
Co je příčinou tak nízkého počtu nově povolených staveb? Povolovací proces zahrnuje několik postupných etap. U větších projektů se investoři nevyhnou posouzení vlivu na životní prostředí (EIA), následuje územní řízení, jehož výsledkem je tzv. územní rozhodnutí (přesněji rozhodnutí o umístění stavby“), a následně stavební povolení. Tento proces se dnes v Praze protáhl na 6-8 let. Důsledkem prodloužení doby získání územního rozhodnutí a stavebního povolení je i růst cen nových bytů. Nepoměr mezi prodanými a nově zahájenými byty je zřejmý.
Hrozí tedy přehřátí trhu? To ukáže tento rok. Vývoj rezidenčního trhu v roce 2016 nenechal klidnou Českou národní banku. Ta vydala v průběhu roku několik doporučení týkajících se rizikovosti úvěrů a limitů pro hypotéky. Jinými slovy, cílem regulace ČNB je dosáhnout toho, aby banky neposkytovaly hypoteční úvěry ve výši 100 % hodnoty nemovitosti, striktně omezily úvěry nad 90 % a výrazně snížily počet hypoték v rozmezí 80-90 % hodnoty zastavované nemovitosti. Součástí regulace je i doporučení, aby úvěry na investiční nákupy byly poskytovány do 60 % (v odůvodněných případech u klientů s historií 70 %) hodnoty nemovitosti. Tyto kroky samozřejmě mohou ovlivnit koupěschopnou poptávku a vést k ochlazení trhu.
Pravděpodobným scénářem je mírné snížení poptávky a zpomalení tempa růstu cen. Zejména u mladších ročníků může mít omezení poskytování hypoték nad 80 % hodnoty nemovitosti negativní vliv. Řada domácností díky nedostatečným úsporám na byt ve vlastnictví nedosáhne. Tímto mohou být zasaženy spíše levnější projekty na okraji Prahy, ale ochlazení poptávky může ovlivnit i náladu ostatních kupujících. Na druhou stranu proti poklesu cen mluví zejména nedostatečný počet zahájených staveb na území hlavního města Prahy.
Zdroj: Pavel Velebil, TIDE REALITY; Více naleznete na Pražský trh s byty 2016 a očekávaný vývoj v roce 2017
