Hypoteční trh nezažil za celý loňský rok tolik změn, jako teď za poslední dva týdny. Krizové managementy bank jedou na plné obrátky a změny přichází každý den ze všech stran. Aktivní je teď na hypotečním trhu také ČNB a vláda. Jakým směrem všechny tyto změny jdou a co nás čeká v příštích týdnech a měsících?
Zatímco v uplynulých letech se Česká národní banka snažila hypoteční trh aktivně brzdit, nyní se vše obrátilo. ČNB očekává, že v důsledku koronavirové nákazy a s ní spojených opatření dojde k recesi a že to se nepříznivě promítne i do kvality úvěrových portfolií bank. Proto přišla ČNB hned s několika kroky na podporu ekonomiky a hypotečního trhu. Snížila ve dvou krocích základní úrokové sazby (dvoutýdenní repo sazba tak klesla z 2,25% na 1%) a vyjádřila připravenost dále snížit úrokové sazby, pokud si to ekonomický vývoj vyžádá. Dále snížila proticyklickou kapitálovou rezervu pro úvěry bank, díky čemuž domácí banky budou potřebovat pro poskytnutí každého úvěru méně kapitálu. A do třetice zmírnila regulaci pro poskytování hypotečních úvěrů: umožnila hypotéky do 90% bez omezení (dříve mohly tvořit maximálně 15% z poskytnutých hypoték a zbytek musel být do 80%) a klientům mají stačit nižší příjmy pro získání hypotéky (byl zrušen limit DTI - devítinásobek ročního příjmu byla maximální výše všech úvěrů, a byl zmírněn limit DSTI - na splátky úvěrů bude možné počítat 50% čistých měsíčních příjmů (dříve jen 45%).
Aktivně na hypoteční trh vstoupila i vláda, která schválila návrh zákona o některých opatřeních v oblasti splácení úvěrů v souvislosti s pandemií COVID-19 (tzv. úvěrové moratorium). Tento zákon by měl každému, kdo projeví zájem, umožnit odklad splátek na 3 nebo 6 měsíců. Zákon ještě musí projít parlamentem a nabýt účinnosti. Pokud klient odklad využije, délka splácení hypotéky se adekvátně prodlouží. Banky mezitím již přišly se svými vlastnímy možnostmi odkladu splátek, parametry odkladu nabízeného jednotlivými bankami naleznete zde.
Obavy z problémů a z negativního vývoje ekonomiky mají také banky. A právě banky jsou ve finále těmi, kdo mají poslední slovo při poskytování hypoték. Tedy ačkoliv ČNB uvolňuje parametry, banky si interní pravidla rychle zpřísňují. A ačkoliv mezibankovní cena peněz klesá, banky snižují sazby jen velmi neochotně a spíše zvyšují své rizikové marže. To v obavách, že velmi brzy může podstatně vzrůst objem nesplácených úvěrů. Banky začaly zkoumat, jak nouzový stav ovlivnil podnikání žadatele o hypotéku a některé dokonce zavedly pro podnikatele přirážku k úrokové sazbě. Několik bank dočasně zastavilo poskytování 90% hypoték a jako maximum stanovilo 80%, někdy dokonce jen 60%. Ochota bank schvalovat výjimky výrazně klesla a cokoliv nestandardního je problém.
“Příjem ze zahraničí, větší míra zadlužení, příjem na dobu určitou či z dohod, příjem z podnikání z celé škály oborů… to vše může být značně komplikovanější než ještě před pár týdny. Doporučuji poradit se s hypotečním specialistou, který je s bankami v každodenním kontaktu a dokáže tak nepříjemným překvapením předejít.” Říká Ing. Pavel Bultas ze společnosti HYPOASISTENT a dodává:
“Maximum činností při vyřízení hypotéky dnes řešíme bezkontaktně a klienti, makléři i bankéři jsou díky tomu v bezpečí.”
Pro příští týdny lze očekávat, že opatrnost bank bude narůstat a zpřísňování podmínek hypotečního úvěrování bude pokračovat. Zmírnění regulace ČNB se projeví až po uklidnění současných ochranných opatření a po přesvědčivém nastartování ekonomického růstu. A to může bohužel ještě mnoho měsíců trvat.
