Od 1.4.2022 platí nová regulace ČNB, která zpřísní pravidla pro poskytování hypoték. Výjimka z těchto pravidel bude možná jen pro 5% nově poskytnutých úvěrů. Analytici HYPOASISTENT očekávají, že zpřísnění se negativně dotkne přibližně 10% žadatelů o hypotéku. Pro získání úvěru bude potřeba prokázat vyšší čisté příjmy a většinou bude potřeba našetřit alespoň 20% vlastních zdrojů. Mírnější pravidla budou platit pro žadatele, kterým ještě nebylo 36 let. V takovém případě stačí našetřit jen 10%. Lze se přísnější regulaci vyhnout, pokud si bere hypotéku pár, z nichž je jen jeden mladší 36 let? Jaké to přináší výhody a nevýhody?
Samostatně si berou hypotéku nejčastěji nesezdaní jednotlivci, kteří mají na získání úvěru dostatečné příjmy. Výhodou je především jednoduchost při poskytnutí a změnách úvěru. Prověřují se příjmy, výdaje a registry jen jednoho žadatele a pokud je vše v pořádku, dojde ke schválení hypotéky. Stačí podpis jedné osoby a odpadá tak riziko možných budoucích rozporů mezi více žadateli. Nemovitost nabývá nejčastěji sám žadatel o hypotéku, ale je možné, aby nemovitost nabývalo více osob. To například když jeden z kupujících dá část ceny z vlastních zdrojů, druhý si na koupi vezme úvěr. V tomto případě by ale šla do zástavy celá nemovitost – ne jen spoluvlastnický podíl žadatele o hypotéku. Pokud se jedná o osoby z nejbližší rodiny – může si dokonce vzít úvěr jiná osoba než ten, kdo nemovitost kupuje. Dospělý syn takto může například koupit chalupu rodičům.
Manželé obvykle žádají o hypotéku společně. Nezbytné je to v případě, kdy majetková práva manželů nejsou speciálně upravena. Hypotéka pak patří oběma manželům společně, společně nabývají i kupovanou nemovitost. Pokud je alespoň jeden z manželů nebo partnerů mladší než 36 let, platí pro společnou hypotéku mírnější pravidla a stačí tak našetřit jen 10% z vlastních zdrojů.
Pokud chce nemovitost a hypotéku mít pouze jeden z manželů, je potřeba nejdříve upravit majetkový režim. To je možné udělat notářským zápisem ještě před uzavřením manželství (tak zvanou předmanželskou smlouvou), nebo rozdělením společného jmění v průběhu trvání manželství. Společné jmění manželům končí také při rozvodu.
Pokud žádají o hypotéku dva a více žadatelů (například dva manželé, druh a družka, rodiče s dospělým potomkem nebo dva kamarádi), bude banka prověřovat úvěruschopnost všech žadatelů. Každý z nich by tak měl splňovat požadavky bank: například z pohledu dosaženého věku, povolení pobytu u cizinců nebo bezproblémovost úvěrových registrů. Společně by měli mít dostatečné čisté příjmy při započítání všech stávajících výdajů a splátek. Zatímco základní parametry musí splňovat každý žadatel samostatně, příjmy a výdaje se počítají za všechny žadatele dohromady. To je užitečné zejména v případě, kdy by příjmy žadatelů samostatně nestačily, ale dohromady ano. "Pokud podmínku věku do 36 let splňuje jen některý z žadatelů, mírnější pravidla pro hypotéky budou v tomto případě (v případě nesezdaných žadatelů) platit jen v některých bankách. Některé banky by požadovaly nižší věk u obou (všech) žadatelů," dodává Pavel Bultas ze společnosti HYPOASISTENT.
Nejčastějším případem společné hypotéky je koupě nemovitosti manželským nebo nesezdaným párem. Méně častým ale možným případem je koupě startovního bydlení pro mladého žadatele, kterému dočasně s hypotékou pomohou rodiče. Až v budoucnu dosáhne příjem mladého žadatele dostatečné výše, je možné požádat o vyvázání ostatních spolužadatelů z úvěru. Pokud bonita mladého žadatele pokryje alespoň polovinu hypoteční splátky, umí některé banky počítat dobu splatnosti podle mladšího žadatele (maximální splatnost bývá na 30 let, ale až na výjimky jen do věku 70 let žadatele). Maximálně mohou takto o hypotéku žádat až 4 osoby, které jsou maximálně ze dvou domácností. Tedy například manželský pár a rodiče jednoho z manželů.
Máte-li společnou hypotéku, ještě to neznamená, že společně vlastníte i nemovitost. A je-li hypotéka zajištěna nemovitostí, která patří někomu jinému – to ještě neznamená, že se o hypotéku nemusíte starat. Povinnost hypotéku splácet totiž platí pro všechny spolužadatele hypotéky bez rozdílu. V případě nesplácení mohou sankce, zápisy v registru dlužníků a exekuce postihnout kteréhokoliv žadatele. K hypotéce je proto potřeba vždy přistupovat nanejvýš odpovědně.
