Česká národní banka chce předejít momentu, že by lidé nebyli schopni v budoucnu splácet hypoteční úvěry, a tak nachystala výrazné omezení v poskytování hypoték. Přísnější pravidla obsahuje novela zákona o ČNB, která vyvolala mnoho diskuzí nejen u odborné veřejnosti, ale také u poslanců.
Do schvalovacího procesu tak zasáhl nejenom názor zprostředkovatelů hypoték, že zákon obsahuje mnoho sporných momentů, na které by doplatili především klienti, ale také předvolební kampaň. „Dnes je jasné, že na podzim (jak bylo původně plánováno) zákon ještě platit nebude. Což je pro klienty zpráva dobrá. Co však již pozitivní není, je fakt, že se centrální banka nevzdala a zatím vydala pro banky poskytující hypotéky několik doporučení,“ upozorňuje Ing. Pavel Bultas ze společnosti HYPOASISTENT. V souvislosti se Zprávou o finanční stabilitě 2016/2017 vydala i Úřední sdělení ČNB 13. 6. 2017, ve kterém zpřísňuje svá doporučení ohledně hodnocení úvěrového rizika bank a nově také i nebankovních poskytovatelů úvěrů.
Přestože doporučení nejsou zatím povinná, ČNB nemá pravomoc udělovat za porušení pokuty, banky se přizpůsobují a začínají se doporučeními řídit. Už i proto, že je může centrální banka prohlásit za rizikovější a vyžadovat více vlastního kapitálu.
Již od dubna platí pro banky zastropování výše hypotéky vzhledem k hodnotě zastavované nemovitosti (LTV) na 90 % a zároveň omezení poskytování hypoték od 80 do 90 % LTV na 15 % celkového objemu úvěrů v kalendářním čtvrtletí. „S tímto doporučením nemají banky vesměs problém, projevilo se zdražením hypotečních úvěrů nad 80 % LTV, v některých případech naopak zlevněním hypoték do 80 % LTV. Pro klienty toto omezení znamená financovat alespoň pětinu hodnoty nemovitosti z vlastních zdrojů,“ říká Pavel Bultas.
Podle ČNB by poskytovatelé hypoték neměli obcházet omezení hodnoty ukazatele LTV souběžným poskytováním spotřebitelských úvěrů souvisejících s danou rezidenční nemovitostí. To znamená, že by žádná banka ani nebankovní instituce neměla dofinancovat hypotéku spotřebitelským úvěrem. Je tak možné, že budou banky chtít po žadatelích o hypotéku doložit účel všech čerpaných úvěrů (včetně těch neúčelových), které má klient uvedené v registru, aby vyhověly doporučení a nedostaly se tak do sporu s ČNB. Přípaně se banky poskytující hypotéku budou více zajímat o původ vlastních zdrojů.
Zároveň centrální banka varuje před tím, aby odhadci nenadhodnocovali cenu nemovitosti, ale přistupovali ke stanovení hodnoty zajištění pro účely výpočtu ukazatele LTV konzervativně.
Ti, kdo poskytují hypotéky, by měli sledovat i další ukazatele: DTI – celkovou výši dluhů spotřebitele k jeho příjmům a DSTI – poměr výdajů spotřebitele vyplývajících z celkové výše jeho dluhů k příjmům. Jestliže o hypotéku žádá více klientů společně, měly by se při výpočtu ukazatelů zohlednit příjmy a zadlužení všech žadatelů. Banky by si měly vytvořit vlastní limity a být obzvlášť obezřetné u žadatelů s DTI vyšším než osminásobek a DSTI přesahujícím 40 %.
Banky by si navíc měly dělat takzvané zátěžové testy klientů, tedy zjišťovat, jestli budou klienti schopní splácet hypotéku i při růstu sazeb, ztrátě příjmu či rozvodu. Tuto část doporučení již banky plní, s podobnými riziky běžně pracují a vyhodnocují je.
Pro ČNB je riziková i velmi dlouhá splatnost hypotéky, proto radí bankám neposkytovat hypoteční úvěry se splatností přesahující ekonomickou aktivitu klientů (rozumějme do důchodu) a životnost nemovitosti. Podle doporučení ČNB by splatnost neměla přesahovat 30 let.
Nově se doporučení týká i maximální splatnosti u nezajištěných spotřebitelských úvěrů pro držitele hypotéky. Splatnost takového úvěru by neměla přesahovat osm let.
A ještě jedno doporučení, které se týká splatnosti. „ČNB varuje před hypotékami s rostoucím splácením či s odloženou splatností jistiny, tedy s nestandardním průběhem splácení, který vede k přesunu zatížení klienta na pozdější období,“ dodává Pavel Bultas.
Dosud platí, že některé banky zvládnou při refinancování navýšit jistinu i bez dokládání příjmů. Pomáhá totiž, že klient dosud řádně splácel. Tomu však další doporučení ČNB příliš nepřeje. Podle něj bude muset banka v takovém případě znovu posoudit klientovu schopnost splácet úvěr, může potřebovat i nový odhad ceny nemovitosti, zkrátka bude se muset chovat jako u úvěrů nových. Zvlášť, pokud je zůstatek navyšován o více než 10 % či 200 tisíc korun.
ČNB nabádá banky k obezřetnosti při spolupráci se zprostředkovateli úvěrů a k zohlednění rizik souvisejících s jejich odlišnými zájmy (zájem zprostředkovatelů je usnadnit klientovi získání úvěru), které vytvářejí potenciál pro nadměrné uvolňování úvěrových standardů. Poskytovatelé by tak měli u úvěrů zajištěných nemovitostí, které sjednali zprostředkovatelé, samostatně monitorovat vývoj úvěrového rizika a srovnávat ho s vývojem úvěrového rizika u ostatních úvěrů zajištěných nemovitostí. Zde se pravděpodobně centrální banka inspirovala u některých komerčních bank, které sledují úvěrové portfolio nejen finančně zprostředkovatelských společností, ale i konkrétních zprostředkovatelů.
V Úředním sdělení se opět objevilo omezení poskytování hypoték na nákup nemovitosti k pronájmu. Doporučení nabádá banky, aby sledovaly odděleně hypotéky pořizované pro vlastní bydlení a ty, které klient využije k pronájmu. Hypotéky na nemovitost pořizovanou pro další pronájem by neměly být poskytovány s LTV přesahujícím 60 %.
I dnes se banky zajímají, k jakému účelu si klient hypotéku pořizuje. A protože ne vždy klient řekne pravdu, poskytují již nyní některé banky (aby vyhověly ČNB) v případě většího počtu hypoték klientovi další už automaticky maximálně ve výši 60 % LTV.
Ve všech případech jde sice „jen“ o doporučení, ale již nyní je jisté, že ČNB bude dodržování pravidelně sledovat a každé pololetí hodnotit. Výsledky pak zveřejní ve Zprávě o finanční stabilitě. Pokud by zaznamenala zvýšená rizika pro finanční stabilitu, nevylučuje centrální banka ani další zpřísnění jednotlivých doporučení či jejich rozšíření.
